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聊城房價開始大降

時間:2019-02-27 來源:財經新聞 點擊:

  聊城市地處魯西平原,是山東省的西大門。下面是選理財經網為大家帶來的聊城房價開始大降,希望能幫助到大家!

  聊城房價開始大降

  2018年3月15日,聊城新地王出現,浙江祥生地產集團以總價5.06億元的價格取得聊城電機廠約57.7畝地塊,單價合到877.27萬元,比2017年地王單價高出約101萬元。

  就此很多人發問開發成本的升高了,房價還會降嗎?下面筆者談一下個人的觀點和認識:

  一、理論端:價格的漲落幅度主要取決于供求關系和供需比例。

  先看經濟理論:①西方經濟學認為商品價格的漲落取決于供求關系尤其是需求,而非價值;②馬克思經濟學認為:商品的價值決定價格,價格圍繞價值上下波動,并受供求關系影響。也就是說價格也會降到價值以下,這里的價值可以理解為成本。商品房也是商品,具有商品屬性,要遵循市場調節價值規律,理論上房價不僅會升同樣也會降。

  

 

  筆者認為影響三四線城市房價的直觀因素主要有需求、供應、成本、收入、宏觀調控政策和一二線城市樓市等,而需求和供應的關系是拉動價格的主要因素,成本只是次要因素。設想如果房價一直漲,擋在門外的購房者越來越多,市場會逐漸轉冷,觀望情緒嚴重,產品大量積壓,供遠大于需,商品房出現長期滯銷,迫于資金的壓力,價格就會回落。如市場長期走冷,迫于資金壓力,不否認有開發商會降到成本以下銷售。不僅是房產,任何商品都是如此,如果什么都在成本以上銷售,那么世間就不存在賠本的買賣了,不是嗎?為什么現實中生意有賠有掙呢?因此筆者認為成本對價格并不能起決定性的作用。

  反之,如果購房情緒高漲,商品房稀少,價格就會漲,甚至是猛漲,就像現在這樣。房價的上漲也會拉動土地、建安等成本的的上漲。成本的上漲會是堅挺價格回落一個因素,但不能決定房價回落。筆者認為目前房價高的根源是房源少需求大。待需求減弱時房價就會停漲,如需求繼續減弱,造成房屋長期滯銷時,房價就會下滑。

  二、需求端:長期看來,聊城購房的需求結構會發生變化,需求旺盛會減弱。

  目前購房的客群主要有婚房、二胎剛改、進城人員,不否認有炒房團。在城市居住不急需住房的,或面臨棚戶區改造回遷不缺少房屋的,在目前房價高漲的情況下一般是不會買房的。

  長期以往,樓市需求結構會發生變化,①婚房:以后男女比例會均衡,女方要求城市買房的硬性條件會松動;②二胎剛改:目前生育二胎的多為75后和80后,時間長了隨著三居室房屋的增加,購房情緒會平緩;③進城人員:目前90后進城幾乎接近尾聲,農村人口逐年減少,00后和10后進城買房的會比現在要少;④炒房團/投資客:如果聊城有炒房團的話,他們不可能久住聊城,當他們消退的時候,購房需求會減小,房價就有平緩或下降的可能。

  再有如果聊城房價一直漲,和濟南省會城市相差不大時,因省會城市在教育醫療、生活配套,投資收益等多方面要優越于地級市,那么會吸引炒房團/投資客會轉戰濟南,客戶會分流,需求會減少,需求結構發生變化,房價受到牽制,甚至可能會降。

  三、供應端:知名房企涌入聊城,加速產品供應量,未來聊城新盤增多。

  因一二線城市房價下滑嚴重,房地產投資風險系數加大,前景渺茫,于是很多實力地產大鱷紛紛轉戰三四線城市,據悉碧桂園、祥生、中梁、富力等實力地產外企看好聊城,亟待進駐,并不惜高價拍爭地塊,展開競爭,預計2018年下半年開始商品房供應量逐漸開始增加,產品競爭萌生,購房者區域化購房明朗,選擇余地加大,聊城樓市的火爆程度會逐漸減退,供需比例結構漸漸發生變化,利于房價漲速的減退或平穩發展。未來聊城樓市將迎來“大競爭”時代,房企、產品、服務、人才等多方面的競爭,迫于資金安全考慮,也不能完全否認打價格戰的可能。

  自2018年下半年開始,碧桂園·翡麗灣(23萬方)、暢博·東關國際(80萬方)、孟達·中央帝景(22萬方)、圖騰·羨林苑(41萬方)等市中心大盤,裕昌·蓮湖新城(42萬方)、星光·清水灣(29萬方)、新鵬都·綠島(24.5萬方)等城郊大盤以及暢博·光岳華庭等小盤和棚戶區項目,總計約260-320余萬方甚至以上的體量將陸續面世銷售,因此未來聊城城區房源供應增加,客戶選擇余地會大大增大,客戶購房區域化會加劇,客戶分流嚴重,購房情緒會減退,聊城樓市產品競爭加劇,房價逐漸受到遏制。

  四、調控端:宏觀調控基調已定,長期來講會對房價有所控制。

  “十九大”給房地產定基調:“房子是用來住的,不是用來炒的”,會對炒房者進行約束和控制;從政策預期看,下一步會加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩預期。近期“兩會”有重提推進房地產稅立法,并要求啟動新的3年棚改計劃,今年開工580萬套。

  2018年年初,已有多家銀行在多個城市的首套房和二套房的房貸利率出現了不同程度的上浮,在聊城已有銀行執行首套房貸基準利率上浮15%或20%,利率上調,購房成本增加。2018年的信貸環境十分嚴峻。目前來看,全國信貸收緊是趨勢,房貸利率上調信號明顯。

  自5月1日起,聊城公積金首付比例提高,首套房不低于30%,二套房不低于40%,貸款利率為同期首套房公積金貸款利率的1.1倍,購房難度增加。

  從宏觀政策來看,未來對房地產的調控是逐步收緊的,加快住房和土地供應,會逐漸改變供需失衡使供需趨于平衡;房地產稅的重提,為實施創造了更多的可能性,會對投資購房起到約束甚至打擊的效果;多渠道供應、租售并舉、共有產權等多元化解決住房的政策會分化購房需求市場。因此在政策上,從長遠看,樓市調控不會很快松綁,未來房產走勢不會這么火爆。

  

 

  五、收入端:聊城房價的上漲與收入的差距越來越大,為房價下滑埋下危機。

  聊城一手房和二手房銷售所對應的客戶群主要還是聊城本地及八縣市的剛需剛改群體,甚至是周邊小范圍的區域輻射,不像北京、上海一樣對應的是全國各類客戶,房價高了本地工薪階層不買還有外來急想進京或入滬的多層次的客戶群,如:知名企業老板及總裁等。聊城的房價太高,本地人觀望的話,是很難出售到外地高收入群體手中,除非是炒房團。有人說,目前聊城市“拿著五線城市的工資,看著一線城市的房價”,聊城收入與房價逐漸拉大,房價與工資嚴重脫鉤,一般會成為房價回落的必然。

  六、一二線城市樓市逐漸轉冷成交下滑,會逐漸影響到三四線城市。

  1、北京:根據北京市住建委成交數據顯示,2017年北京新建商品房成交2712.38億元,環比2016年下跌45%,共成交52165套,環比2016年減少87026套。其中,居住類產品(普宅、豪宅、別墅、自住房)成交2179.89億元,環比2016年成交下挫47%,共銷售42428套,環比2016年銳減81164套。

  據偉業我愛我家市場研究院數據統計,2017年北京全市二手住宅網簽總量為136237套,環比2016年全年下降50%。隨著北京二手房市場的快速冷卻,北京二手房價從5月份開始直至年底12月,迎來了連續8個月的回落,12月份的二手住宅成交均價較4月高點時相比已經累計下跌15%。由此可見,北京成交下跌的不僅是新房,也包括二手房市場。

  2、上海:2017年上海新房的成交量為640萬平方米,同比2016年1380萬平方米,降幅達到了54%。與此同時,上海二手房市場也受到調控政策的影響。數據顯示,2017年上海前11個月的二手房市場成交量,同比也出現了超過一半的跌幅。統計數據顯示,2017年前11個月上海二手房共計成交13.97萬套,較去年同期跌61%。

  3、廣州:2017年廣州出臺“330新政”之后庫存一直增加,成交逐漸減弱,庫存的積累會造成去化周期加長,預計會導致開發商價格松動。前9個月商品住宅成交均價排在全國第10位,均價為17036元/平米,而房地產土地成交樓面價則為9411元/平米,溢價率為14%,同樣排在第10位;房價和地價均較2016年有所下跌。政策的影響面已波及到地價。

  同時,今年的二手情況也并不樂觀。 目前廣州二手房市場明顯比去年有大幅回落,價格也出現了一定回調。具體來看2016年四季度調控政策密集出臺之后,二手住宅市場成交量持續下滑,且下降幅度較大。有專家預測2018年將會迎來廣州樓市真正的寒冬。

  綜上,一二線城市成交低迷,會逐步影響三四線城市。目前三四線城市的火爆同樣也與一二線城市炒房團的進駐有關。一二線城市成交低迷價格滑落,投資風險大,炒房客為規避風險,轉戰部分三四線城市,帶來了成交增加,房價飆升,但時間不會很長。

  七、縱觀房地產發展歷程,房價歷來都是“漲停落相結合的螺旋式”上升的。

  

 

  由此看來,聊城房價也是漲停落相結合的螺旋式上升,房價不可能一直漲,這一點是無疑的。

  總之,商品房也是一種商品,是符合供需拉動價格的市場經濟理論的,房價也是符合與供求關系相聯系和制約的價格機制的,供求關系的變化會引起價格的變動。因此筆者認為導致聊城房價本輪上漲的主要原因就是需求過旺,房源供應不足,供需嚴重失衡所致,地價上漲雖能抑制房價下落空間,但不能從根本上杜絕價格下調。價格猛漲的背后一般會導致價格的平穩或下跌。短期內聊城房價不會下跌,長期看來聊城房價還是會降。由此筆者可做大膽猜想或預判,現在房價一直再漲,有過萬的可能,但大約在2018年5月份左右或以后,聊城將有一批新房源面市,房價開始減速增長直至走平,下半年新盤陸續推售,至2019年上半年市場會開始降溫,2019年第四季度聊城樓市步入冷冬,2020年房價或許會有所下降。下降幅度猜測,市區約7000-9000元/㎡左右,開發區和高新區6000-8000元/㎡左右,嘉明區4000-6000元/㎡左右(本文觀點只是猜想,僅代表個人)。2020年以后的房價及樓市難以猜想和預判,但一般會在宏觀調控之內的合理增幅范圍內。因此建議大家要理性的認識全國乃至聊城樓市和房價,相信國家宏觀調控的力度,不要因房價的一時上升而坐臥不安。

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